רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שאדם מבצע במהלך חייו. במסגרת המשא ומתן בין המוכר לרוכש, נהוג להסכים כי פריטים מסוימים יישארו בדירה לאחר מסירת החזקה. אולם, כאשר ההסכמות אינן מתועדות כראוי בהסכם המכר, הן עלולות להוביל למחלוקות ולעוגמת נפש.
במאמר זה נסביר מדוע חשוב להעלות על הכתב כל הסכמה הנוגעת למיטלטלין, ואילו פריטים כדאי לציין במפורש בהסכם המכר.
מה הם מיטלטלין?
מיטלטלין הם נכסים שניתן להעביר ממקום למקום ואינם חלק בלתי נפרד מהמבנה. במסגרת עסקאות מכר של דירות, מדובר לעיתים בפריטים שהמוכר מסכים להשאיר לרוכש כחלק מהעסקה.
בין היתר, מדובר בפריטים כגון:
- מזגנים.
- ארונות.
- מוצרי חשמל.
- גופי תאורה.
- סוככים.
- מדיח כלים.
- תנור אפייה.
- כיריים.
- מקרר.
- מכונת כביסה ומייבש (כאשר סוכם שיישארו).
- ריהוט נוסף שהצדדים הסכימו עליו.
למה חשוב להכניס את ההסכמות להסכם המכר?
במהלך המשא ומתן נאמרים לא מעט דברים בעל פה. לעיתים המוכר מציין כי ישאיר את כל המזגנים, את הארון שבחדר השינה או מוצרי חשמל מסוימים, והרוכש מסתמך על הדברים כחלק משיקוליו לרכישת הדירה.
אלא שלא פעם, ביום מסירת החזקה, הרוכש מגלה שחלק מהפריטים אינם בדירה. כאשר ההסכמות לא מופיעות בהסכם המכר, קשה להוכיח מה בדיוק סוכם בין הצדדים, ומכאן הדרך למחלוקות, לאי-הבנות ולעיתים אף להליכים משפטיים – קצרה.
אילו פריטים כדאי לפרט?
ככל שהרשימה תהיה מפורטת יותר – כך ייטב.
במקום לכתוב באופן כללי כי "כל המיטלטלין יישארו בדירה", מומלץ לפרט את הפריטים במדויק, למשל:
- מספר המזגנים ומיקומם.
- גופי התאורה שנותרים.
- מוצרי החשמל שיישארו.
- ארונות קיר.
- סוככים.
- רהיטים שונים.
- כל פריט נוסף שסוכם בין הצדדים.
רשימה מפורטת מסייעת למנוע פרשנויות שונות ומעניקה ודאות לשני הצדדים.
מה קורה אם ההסכמה הייתה בעל פה בלבד?
מבחינה משפטית, הסכמות בעל פה עלולות להיות קשות להוכחה. גם אם אחד הצדדים בטוח לחלוטין במה שנאמר במהלך המשא ומתן, בהיעדר תיעוד ברור בהסכם המכר, עלולה להתעורר מחלוקת עובדתית שיהיה קשה להכריע בה.
לכן, אין להסתפק בהבטחות בעל פה או בהתכתבויות חלקיות. הדרך הנכונה היא לוודא שכל ההסכמות יקבלו ביטוי ברור ומפורש בהסכם המכר.
תפקידו של עורך הדין
עורך דין המלווה את העסקה אינו עוסק רק ברישום הזכויות ובהיבטים המשפטיים של העסקה. חלק חשוב מתפקידו הוא לוודא שכל ההסכמות המסחריות בין הצדדים מקבלות ביטוי ברור בהסכם המכר.
כאשר ההסכם מנוסח בצורה מדויקת ומקיפה, קטן משמעותית הסיכוי למחלוקות לאחר מסירת החזקה.
לסיכום
עסקת מקרקעין אינה מסתכמת רק במחיר הדירה. גם לפרטים שנראים קטנים, כמו מזגן, ארון או מוצר חשמלי, עשויה להיות משמעות כלכלית לא מבוטלת.
לפני חתימה על הסכם המכר, ודאו שכל מה שסוכם בין הצדדים מופיע במפורש בהסכם. זכרו – מה שכתוב בהסכם מחייב. מה שלא כתוב, עלול להפוך למחלוקת.
זקוקים לליווי משפטי בעסקת מקרקעין?
נתנאל אביב משרד עורכי דין אשקלון מלווה רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין, תוך הקפדה על כל פרט בעסקה – החל משלב המשא ומתן ועד להשלמת העברת הזכויות.